sexta-feira, 28 de agosto de 2015

Segundo STJ, Procons podem aplicar multas e interpretar contratos

Decisão reforça a atuação dos órgãos de defesa do consumidor

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou recurso especial interposto pela Net Belo Horizonte Ltda contra decisão que reconhece o Procon como órgão apto a interpretar cláusulas contratuais e aplicar multas administrativas.

Entenda o caso: O Procon de Minas Gerais apurou, em reclamação, que a Net Belo Horizonte Ltda. estava exigindo, por meio de cláusula abusiva e alteração unilateral do contrato, que o assinante do plano Net Virtua também assinasse o provedor de conteúdo, com fidelidade mínima de 24 meses, sob pena de descontinuidade dos serviços de acesso à Internet e inserção de cláusulas abusivas como termo de responsabilidade, impondo, ainda, a compra de um equipamento de modem específico.

No recurso, a empresa alegou que a competência para interpretar cláusulas contratuais seria exclusiva do Poder Judiciário, o que tornaria ilegal a multa aplicada pelo Procon.

Na decisão, o STJ sustentou que o Poder Judiciário não tem o monopólio da interpretação de cláusulas contratuais, mas o da resolução de litígios individuais ou coletivos. Entende, ainda, que não só os Procons estaduais e municipais como também outros órgãos de defesa do consumidor integrantes da Administração Pública,  interpretam a lei para cumpri-la e para impor seu cumprimento aos particulares, o que torna possível a interpretação de contratos e a aplicação de sanções administrativas.

Ainda de acordo com o Tribunal, “quando a Administração atua provocada por uma reclamação de um consumidor, que se queixa de algum ilícito praticado contra ele em suas relações com algum fornecedor ou produtor de certo bem ou serviço, ele age em prol do interesse público e geral, da regularidade geral das relações de consumo, que estão sob proteção do Estado, e não, com o propósito de apenas romper a resistência que um opõe à conduta do outro, como se estivesse a resolver algum litígio.”

Ao tratar das cláusulas abusivas, o ministro Humberto Martins, relator do recurso, comentou que “o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) traz um rol meramente exemplificativo, num conceito aberto que permite o enquadramento de outras abusividades que atentem contra o equilíbrio entre as partes no contrato de consumo, de modo a preservar a boa-fé e a proteção do consumidor”.

A decisão em favor dos órgão de proteção ao consumidor se fundamenta no artigo 4º do  que legitima a presença do Estado no mercado de consumo. O julgado observa que a multa administrativa aplicada pelo Procon também pode ser contestada por ação judicial, pois "a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito" (art. 5º, XXXV, da CF) .

O acórdão foi publicado no dia 17/8.

quinta-feira, 27 de agosto de 2015

Condomínio não pode ser cobrado antes da entrega das chaves

No último dia 14, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) considerou abusiva a cobrança de comissão de corretagem, taxas condominiais antes da entrega das chaves.

Entenda o caso: a magistrada Ana Lia Beall da 3ª Vara Cível de Sumaré/SP entendeu, no processo nº 1008986-69.2014.8.26.0604, que a aquisição de um imóvel direto com a construtora caracteriza relação jurídica regulada pelo Código de Defesa do Consumidor em razão da existência da figura do fornecedor, do consumidor e do produto adquirido por meio da assinatura de um contrato de adesão, no qual não há liberdade contratual por parte do comprador, inclusive na opção de contratar ou não serviços de corretagem e assessoria imobiliária.

Quanto às taxas condominiais e serviços de água e esgoto, a juíza observou que a cobrança destas são devidas a partir da entrega das chaves e não da expedição do “habite-se”, exceto se as datas destes fatos coincidirem. “A exigência das despesas condominiais sem qualquer prestação caracteriza manifesto enriquecimento sem causa”.

Na compra de imóvel na planta os vendedores, geralmente, são contratados pelas construtoras para intermediação e divulgação do empreendimento. Assim, condicionar o contrato de compra e venda à aquisição de serviços de assessoria imobiliária e ao pagamento de taxa de corretagem é prática abusiva proibida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), ainda que todas as informações a respeito sejam previamente passadas ao comprador pois, conforme decisão, “a ilegalidade incide na própria prática abusiva e não na deficiência de informação”.

O entendimento do Procon-SP

Também para o Procon-SP, as cobranças do condomínio, e dos serviços de água e esgoto, bem como o reajuste do saldo devedor não podem ser cobrados quando o atraso da entrega das chaves não foi ocasionado por culpa do consumidor. O repasse é indevido, conforme o CDC.
Sobre a corretagem, o Procon-SP considera que o corretor de imóveis é o profissional que realiza a negociação entre duas partes: o consumidor (comprador) e o fornecedor (empreendedor/vendedor). A comissão de corretagem é o pagamento pelo serviço prestado. Normalmente, cabe ao vendedor do imóvel a responsabilidade pelo pagamento por este serviço, exceto se o comprador optou pela contratação deste profissional.

Algumas construtoras transferem a obrigação do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor. O Procon-SP entende que quando o consumidor vai diretamente ao local de venda (estande) para aquisição do imóvel, não pode ser responsável pelo pagamento de um serviço que é prestado para a construtora.


terça-feira, 25 de agosto de 2015

O que você precisa saber antes de alugar um imóvel

Do site O Globo - Defesa do Consumidor

1. O proprietário pode pedir o imóvel a qualquer momento?

Não. Durante o prazo estipulado no contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado. O locatário, entretanto, pode devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato ou na falta de pactuação, a multa que venha de ser imposta pelo Judiciário.

O Procon-SP informa que: A retomada do imóvel pode ocorrer no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação; para uso próprio, ou do cônjuge ou companheiro; para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham, de imóveis próprios; e realização de obras emergenciais. 

2. De quanto em quanto tempo deve-se fazer um novo contrato?

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo superior a trinta meses, ao fim desse prazo, caso o locatário continue no imóvel por mais de 30 dias, considera-se que o contrato foi prorrogado por tempo indeterminado.

3. Se o contrato tiver prazo indeterminado e o inquilino quiser suspendê-lo, o que deve fazer?

Basta informar o locador com antecedência mínima de 30 dias.

4. Quando o contrato pede depósito caução, qual é a regra para devolução deste dinheiro?

O locador pode exigir do locatário como garantia uma caução, fiança ou seguro-fiança. A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, e é devolvida ao locatário quando ele sair do imóvel.

5. Quem é o responsável pelo pagamento de taxas como IPTU e condomínio?

Estes tributos e taxas são obrigação do locador, exceto se de comum acordo for ajustado no contrato que serão pagos pelo locatário.