segunda-feira, 14 de maio de 2012

Cuidados ao comprar imóvel na planta


A aquisição de imóveis na planta requer pesquisa criteriosa por parte do comprador, que pode correr o risco de enfrentar problemas, como o atraso na entrega, índices de reajustes não previstos em contrato, dentre outros.  Para evitar que o sonho da casa própria se transforme em aborrecimentos intermináveis, confira algumas dicas:

Analisando a oferta
     Ao se interessar por um empreendimento, verifique a qualidade de construção de outros imóveis da mesma construtora. Se possível, converse com moradores ou com o síndico. Leve em consideração a infraestrutura do bairro escolhido (transporte público, trânsito, proximidade com hospitais, bancos, padarias, supermercados, etc.).
     No estande de vendas, observe na planta de edificação a exata localização da unidade pretendida - sua ventilação, incidência de luz, do sol, etc. No memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados - elevador, azulejos, piso, metais, etc.
     Anote tudo sobre as condições oferecidas: prazo para o início e o término da obra, valor da entrada, prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajustes - que deve ser anual, caso o financiamento seja inferior a 36 meses, e mensal em contratos mais longos.
Saiba que: Além dos juros, haverá correção por índice contratado, após a entrega das chaves. Se a obra for financiada por agente do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o índice deverá estar identificado.
     Verifique se os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Observe a existência de multa por atraso na entrega do imóvel.
     Guarde todos folhetos, prospectos e anúncios de jornais. O material publicitário também faz parte do contrato – conforme estabelece o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
O contrato
     Antes de adquirir qualquer tipo de imóvel, fique atento ao contrato ou ao compromisso de compra e venda. Leia-o atentamente. Na dúvida, solicite esclarecimentos ao vendedor, ou procure o órgão de defesa do consumidor de seu município. Veja nossos canais de atendimento aqui.


     O documento deve apresentar os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, índice de correção a ser aplicado durante a construção e após a construção e periodicidade de reajuste. Local de pagamento, penalidades em caso de atraso de pagamento das parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa, garagem adquiridas e demais condições prometidas pelo vendedor também devem constar no documento.
     Ao assinar o contrato, certifique-se de que as cláusulas são as mesmas da proposta ou minuta. Risque todos os espaços em branco e exija uma cópia do documento.
      O contrato não pode ser redigido de modo a dificultar a sua compreensão. As  informações nas cláusulas devem estar dispostas de maneira clara,  precisa e ostensiva. Ou seja, sem letrinhas miúdas. 
Saiba que: durante a construção, o índice a ser aplicado, geralmente, é o indicador da evolução dos custos da construção civil (principalmente o INCC- Índice Nacional de Custo da Construção). Após a construção/entrega das chaves, o índice será o estabelecido com a construtora ou com o agente financeiro, o que deve ser informado previamente. 

     O Procon-SP ressalta, que durante as obras, não pode haver cobrança de juros.

Importante: a mesma imposição de mora (pagamento de prestações em atraso) atribuída ao consumidor, deve ser atribuída ao fornecedor em caso de atraso na entrega, ou seja, multa, juros e correção monetária, todos na mesma proporção

De olho nas cláusulas abusivas
Caso a construtora/incorporadora insira em seu contrato cláusula que estipule prazo de prorrogação para a entrega do imóvel, que pode variar de 120/180 dias, não aceite. O Procon-SP considera essa prática abusiva, porque permite a variação unilateral das condições contratuais.
Baseado no artigo 39 do CDC, o Procon-SP também entende que são abusivas cláusulas que preveem a cobrança das seguintes taxas:
  • Taxas de assistência jurídica (assistência técnica imobiliária ou SATI): a cobrança não pode ser imposta pela construtora e só deve ser feita se o serviço for solicitado pelo consumidor. A empresa deve informar de maneira clara em que consiste tal prestação de serviço e o valor a ser pago pelo contratante;
  • Taxa de interveniência: aquela que é cobrada quando consumidor escolhe outro banco, que não indicado pela empresa;
  • Também não pode ser cobrada a taxa de condomínio antes da entrega das chaves.
Atenção! Nos lançamentos imobiliários, nos quais o consumidor se dirige diretamente ao local de venda sem indicação de um profissional da construtora, não pode haver a cobrança da comissão de corretagem.
Consultas importantes
     Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente .
     Observe atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
     Procure saber quem são os profissionais responsáveis pelo empreendimento, inclusive solicitando informações sobre eles junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).
Outras dicas
     Verifique se há prazo de carência, período em que o incorporador poderá desistir do empreendimento (artigo 34 da Lei 4.591/64 que dispõe sobre condomínio, edificações e as Incorporações Imobiliárias), bem como a época e a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato. Atenção para os valores a serem pagos na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do documento.
     Analise a composição da renda familiar exigida para a compra do imóvel e informe-se sobre a quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do financiamento.
Nota do blog

Não se esqueça da pesquisa de preços e tenha em mente que o financiamento imobiliário é longo e requer sacrifícios. Portanto, fique atento aos seus gastos.

15 comentários:

  1. Olá!
    Comprei um imovel na planta e tenho que pagar 3 anuis, sendo que a primeira será em junho de 2016. Porém de acordo com nosso orçamento não sera possivel neste mes. Será que podemos solicitar a prorrogação da dta sem pagar juros por isso.

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    1. Boa tarde, Andressa.

      Dependerá de acordo com a construtora/incorporadora.

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  2. Boa tarde!
    Comprei um apartamento na planta, esta previsto pra ser entregue em março\16. Porem atrasei algumas parcelas e fiz uma renegociação da divida, as chaves estão pagas. È possivel receber a chave do apartamento no dia da assembleia ou vou pegar a chave só quando acabar de pagar a renegociação

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    1. Boa tarde!

      Isso dependerá de como foi feita a negociação e a data da entrega das chaves deve ser definida em contrato.

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  3. Bom dia comprei um imóvel na planta,e em junho do ano passado 2015,no ato do contrato fui informada que eu começaria a pagar um juros crescente,alguns meses atrás descobrir que é ilegal,se chama taxa de evolução de obra,não recebi a casa ainda,e quero recorrer pra conseguir meu dinheiro de volta,como faço?se eu recorrer corro risco de perder minha casa?obrigada

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    1. Boa tarde!

      Pode haver sim um índice de reajuste durante o andamento das obras, o usado normalmente é o INCC, mas ele deve estar em contrato e não pode haver qualquer outra forma de reajuste, além desta.

      Para saber se há abuso ou não, somente com análise de contrato, que é feita em nossos canais de atendimento (veja no ícone "Perfil" de nosso blog).

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  4. Ola comprei um apartamento, o habite-se estava previsto para abril mais saiu em junho, a pergunta é :
    depois deles liberarem o habite-se podem cobrar 1% de juros? (estando no contrato) Nao teria que ter um tempo de espera para liberaçao dos tramits no banco? estou pagando juros ate o banco liberar meu dinheiro .... nao consigo recorrer?

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    1. Boa tarde!

      Se a entrega do imóvel não ocorreu na data ofertada mesmo com toda a documentação do consumidor estando disponível, é possível questionar a cobrança de juros.

      Procure o atendimento do Procon mais próximo com toda a documentação pertinente ao caso para melhor análise e tentativa de intermediação.

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  5. Caros, boa tarde.

    Estou prestes a entregar a documentação para um correspondente da CEF (CRED IMOVEIS) para analise de crédito, porém foi informado que, se aprovado, terei que pagar o valor de R$ 1500,00 (em 3x). Esse valor é devido?

    Também me informaram que será cobrado o valor de INCC e de Evolução da Obra, uma vez que o contrato será assinado diretamente com a financeira (CEF). Essas cobranças também são devidas?

    Em caso negativo, como proceder?

    Desde já agradeço pela atenção.

    Atenciosamente,
    Roseli O.

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    1. Boa tarde, Roseli.

      Para analisarmos possíveis abusos na cobrança, precisamos ter acesso ao contrato e outros documentos referentes ao problema. Procure o atendimento do Procon mais próximo para que seja feita a melhor análise do caso.

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  6. Boa tarde, comprei um imóvel na planta com data para entrega em 30 de junho de 2016 com possibilidade de 180 para prorrogação, ou seja 30 de dezembro de 2016. Até hoje 24 de janeiro de 2017 não nos foi entregue as chaves e nem temos um posicionamento real da construtora. Quais providencias podemos tomar?
    O contrato não prevê multa para a construtora em caso de atraso, somente para nós. Temos algum direito de receber multa?

    Atenciosamente,
    Thaís M. A.

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  7. Boa tarde!

    Você pode ingressar com ação na Justiça requerendo a devolução do valor pago, indenização por eventuais gastos feitos por causa do atraso, além de danos morais.

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  8. Boa noite.Agradeço a atenção. Por favor um imóvel comprado na planta em out/2014 ainda não foi entregue. E cobram taxa de evolução de obra que todo mês aumenta quase R$100,00 de juros.É legal essa taxa de evolução de obra,já que não abate em nada. Quer dizer a construtora pega empréstimo com CEF e quem paga é o comprador é justo isso.A construtora é MRV.

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    1. Boa tarde!

      Normalmente, há em contrato um índice de reajuste durante as obras (INCC), ele poderá ser cobrado, desde que não haja atraso na entrega..

      Também não pode haver uma outra forma de reajuste.

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  9. Bom dia! Estou interessada em um imóvel em Osasco com a previsão de entrega para Ago/18. A Direções Consultoria Imobiliária, também conhecida como CREDIMOVEIS CONSULTORIA EM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, através de sua corretora informaram que devo pagar o valor para encaminharem os documentos junto CEF de R$ 1200,00 e já pagar o valor contratual + ITBI e estes poderão ser parcelados. Isto está certo?
    Outra pergunta, a entrada que também conseguem parcelar, é prática do mercado solicitar a assinatura de promissórias para viabilizar o contrato?

    Quando me falaram assinar promissórias, fiquei com medo de dar tal passo. Poderiam me auxiliar?

    Obrigada

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